Схема «Built-to-suit» (BTS) представляет собой концепцию, при которой девелопер создает объект недвижимости по индивидуальным требованиям конкретного арендатора или покупателя. Заказчик формирует техническое задание, а девелопер реализует проект с нуля, после чего стороны подписывают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
- Модель BTS обеспечивает точное оответствие помещения бизнес-процессам арендатора.
- В России концепция начала активно развиваться в последние 3-4 года.
- Складская недвижимость занимает важное место в структуре BTS-проектов.
- Рынок сталкивается с избытком предложения и изменением структуры сделок.
История и развитие BTS в России
С 2013 года по 2018 год среднегодовой объем сделок BTS в России составял 43,5 тыс. м². Однако с 2019 года наблюдается резкий рост: по данным NF Group, в 2025 году общий объем качественной складской недвижимости в агломерации Санкт-Петербурга достигнет 6,4 млн м², из которых 1,3 млн м² будут составлять проекты BTS.
Текущие тенденции и изменения на рынке
По информации Nikoliers, с 2021 по 2023 год объем BTS-сделок маркетплейсов составил 592 тыс. м², что значительно превышает результаты других отраслей за предыдущие восемь лет. Тем не менее, высокая ключевая ставка делает длинные арендные обязательства менее привлекательными для бизнеса.
| Год | Объем BTS-сделок (тыс. м²) |
|---|---|
| 2013-2018 | 43,5 |
| 2019 | 216 |
| 2021-2023 | 592 |
На офисном рынке модель BTS не получила широкого распространения, несмотря на дефицит площадей. Это связано с ограниченным числом клиентов, готовых рассматривать такой формат. В производственном сегменте, напротив, наблюдается рост спроса на индивидуальное строительство, однако многие компании сталкиваются с нехваткой подходящих площадей.
В условиях изменяющегося рынка девелоперы все чаще выступют в роли консультантов, помогая заказчикам сформулировать ехническое задание и найти оптимальные решения для реализации проектов BTS.